Не намудри! Как строить на даче, чтобы не снесли: обзор судебной практики

Судебная практика все чаще подтверждает: объекты, построенные с нарушением этих правил, признают самовольными и обязывают сносить. Обзор Верховного Суда РФ № 13/2026 систематизирует подходы к таким спорам — адвокат Альберт Ануфриев специально для aif.ru разбирает его основные выводы.

Категория земли и вид разрешенного использования: базовые правила

Владение и пользование земельным участком не может быть произвольным. Согласно действующему законодательству, каждый земельный участок отнесен к определенной категории земель. Последняя, в свою очередь, устанавливает виды разрешенного использования — то есть правила, согласно которым соответствующий земельный участок должен использоваться. Например, нельзя на землях сельскохозяйственного назначения на территории СНТ строить капитальные здания, строения и сооружения. Плодородная земля может использоваться только в целях выращивания культурных растений, ведения садоводства и огородничества.

Нарушение правил пользования земельным участком может повлечь прекращение даже права собственности, поскольку государство не может себе позволить того, чтобы собственник использовал земельный участок по принципу «после меня хоть потоп, я собственник, как хочу, так и ворочу». В противном случае ценность земли будет под угрозой, в том числе и для будущих поколений.

Усиление контроля и роль судебной практики

В последнее время контроль за использованием земель в соответствии с видом их разрешенного использования усилился. На наш взгляд, этот процесс, с учетом развития технологий, уже в скором времени будет автоматизирован, и количество вопросов изъятия земельных участков у лиц, которые не используют их по прямому назначению либо нарушают установленные правила использования, будет только возрастать.

Обзор судебной практики № 13/2026, подготовленный Верховным Судом РФ 01.07.2026 г., — тому яркий пример. В указанном обзоре высшая судебная инстанция страны в целях формирования единой судебной практики всеми судебными инстанциями дала указания, как рассматривать дела, связанные с самовольными строениями.

Когда постройка признается самовольной: позиции Верховного Суда

В п. 8 Обзора Верховный Суд РФ указал, что, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что земля, изначально относящаяся к категории сельскохозяйственного назначения, незаконно была переведена в категорию земель поселений (которая хотя и допускает строительство объектов недвижимости), из‑за факта незаконности перевода земли из одной категории в другую здание или сооружение является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В п. 9 Обзора Верховный Суд РФ прямо указал, что недопустимо строительство домов и иных объектов недвижимости на землях, отведенных для ведения садоводства. Такие строения и сооружения являются незаконными, поскольку построены на землях, для этого не предназначенных, и подлежат сносу.

Очень важно, чтобы здание, строение или сооружение, которое возводится на земельном участке, соответствовало виду разрешенного использования земельного участка. В таких случаях даже не имеет юридического значения, что фактически возведенный объект используется в иных целях. Такой объект не является самовольной постройкой и не подлежит сносу.

Последствия незаконных манипуляций с категорией земли

Категория земли и вид разрешенного использования земельного участка — один из самых важных факторов, которые влияют на вывод, можно ли на нем строить или нет. Все ухищрения, связанные с незаконным изменением категории или вида разрешенного использования, всегда влекут весьма плачевные последствия. Например, такие как признание возведенного объекта самовольной постройкой и его последующий снос.

А в случае, если противоправные действия затронули земли особых категорий — лесов, особо охраняемых категорий земель, — то в таких ситуациях, помимо гражданской ответственности, может наступить и ответственность уголовная.

Защита добросовестного приобретателя: когда можно рассчитывать на компенсацию

Закон защищает добросовестного покупателя. Так, если суд установит, что вы не причастны к незаконным действиям по переводу земли из одной категории или изменению вида ее разрешенного использования в целях незаконного строительства, и вы приобрели уже готовый дом, а на момент приобретения не могли знать о незаконности его строительства, то даже при признании такого дома самовольной постройкой и его сносе приобретатель, признанный судом добросовестным, имеет право на получение компенсации в размере его стоимости.

Примером недобросовестности и отказа в компенсации может служить ситуация, когда приобретается дом на окраине леса, на участке имеются многолетние насаждения или земельный участок находится в пределах береговой полосы водного объекта. То есть изначально при должной проверке можно установить, что земельный участок относится к особой категории земель.

Практические рекомендации: как минимизировать риски

Дабы не остаться и без дома, и без компенсации, настоятельно рекомендуем ответственно отнестись к вопросу проверки документов. Не ограничивайтесь только получением выписки из ЕГРН. Не ленитесь обращаться к адвокатам, кадастровым инженерам, чтобы проверить всю историю по формированию земельного участка, установлению границ, постановке на кадастровый учет и, соответственно, законности отнесения земельного участка к определенной категории земли и виду разрешенного использования.